建物は子の名義で、土地は親の名義とした場合に、子が親に地代を払うことにより、子から親への所得の分散や、親が亡くなった時の相続税評価額の引き下げをお考えになる方がいらっしゃるとしたら、それは危険な考えと言わざるを得ません。

例えば、親と子が生計を一にする場合、子が親から土地を借りて、子がアパートを立ててアパート経営を行っている場合、親に払った地代は経費にはなりませんし、親の収入にもなりません。

それ以上に気を付けなければならないのが、子が親に地代を払う場合に、権利金を払うか、相当の地代（更地の相続税評価額の6%）を支払わないと、子が親から借地権を無償で取得したとみなされ、借地権相当額のみなし贈与課税がなされるということです。この場合、子に多額の贈与税が課税されることになります。

関連する判例（平成25年1月24日新潟地裁）をご紹介します。
① 義父の所有していた土地に、婿名義の建物を建てた。
② しばらく無料で借りていたが、賃貸借契約に切り替えて月７万円の地代（近隣相場程度）を支払っていた。
③ 借地権相当の贈与受けたということで、贈与税課税された。

この判例では、固定資産税額を大きく上回る地代を払っていたことで、親子間の土地の貸し借りは使用貸借契約（無料で借りる契約）ではなく、賃貸借契約であるため、借地権が発生すると認定しています。
個人間の土地の貸し借りで、権利金の支払いがない場合は、①地代を無料にする（固定資産税程度の地代の支払いならよい）か、②相当の地代（更地の相続税評価額×6%）のいずれかにしなければいけないということです。
中途半端に地代を支払うことにより、思わぬ課税がされないよう、注意が必要です。

※この記事は執筆時の税制等を基に個人的見解も含めて記載しております。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　江幡　淳